Wenn Vermieter mit ihrer Vermietungstätigkeit die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb überschreiten, werden sie vom Finanzamt bzw. von der Stadt zur Gewerbesteuer herangezogen. Ein solch teurer Grenzübertritt liegt nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung vor, wenn die Vermögensnutzung im Sinne einer „Fruchtziehung aus Substanzwerten“ in den Hintergrund tritt und es dem Vermieter stattdessen in erster Linie darum geht, „substantielle Vermögenswerte durch Umschichtung“ auszunutzen. Will heißen: Eine gewerbliche Vermietungstätigkeit ist erst dann gegeben, wenn die eigentliche Gebrauchsüberlassung des Mietobjekts in den Hintergrund tritt und die Vermietungstätigkeit das Gepräge einer gewerblichen Betätigung erhält.
Hinweis: Allerdings bewegt sich eine Vermietung von Grundbesitz nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung selbst dann noch im Bereich der privaten Vermögensverwaltung, wenn umfangreicher Besitz an eine Vielzahl von Mietern vermietet ist und zur Verwaltung ein kaufmännischer Geschäftsbetrieb erforderlich ist.
In einem neuen Urteil hat der Bundesfinanzhof (BFH) die Vermietung eines Einkaufszentrums noch der privaten Vermögensverwaltung zugerechnet und damit in letzter Sekunde einen Gewerbesteuerzugriff abgewehrt.
Im zugrundeliegenden Entscheidungsfall hatte eine Vermietungsgesellschaft ein Einkaufszentrum mit einer Verkaufsfläche von 30.000 qm an etwa 40 Mieter vermietet. Die Gesellschaft hatte die Mieter verpflichtet, mit zwei weiteren Gesellschaften Verträge abzuschließen, damit von diesen der laufende Betrieb, die Instandhaltung, die Reinigung und die Bewachung des gesamten Einkaufszentrums übernommen werden konnte. Zudem waren die Mieter verpflichtet, eine selbst finanzierte Werbegesellschaft zu gründen, die einen sogenannten Centermanager zur Durchführung von Werbemaßnahmen bezahlte.
Der BFH stufte die Vermietungsgesellschaft trotz ihrer umfangreichen flankierenden Aktivitäten nicht als Gewerbebetrieb ein. Entscheidend war, dass die erbrachten Dienstleistungen die Infrastruktur betrafen, die für die Vermietung des Einkaufszentrums notwendig war. Nach Gerichtsmeinung sind Leistungen wie Reinigung, Bewachung und Bereitstellung von Sanitär- und Sozialräumen bei der Vermietung eines Einkaufszentrums noch als übliche Leistungen anzusehen.
Hinweis: Die eigentliche Vermietungsleistung stand im Urteilsfall also nach wie vor im Vordergrund. Daran änderten auch die Werbemaßnahmen nichts. Da mit ihnen das gesamte Einkaufszentrum beworben worden war, hatte die Werbung letztlich überwiegend im Interesse der Vermietungsgesellschaft gestanden.