Verkauf eines Mietobjekts: BMF überarbeitet Aussagen zum nachträglichen Schuldzinsenabzug

Vermieter, die ein fremdfinanziertes Mietobjekt veräußern und die vorhandenen Darlehen fortbestehen lassen, sind sehr daran interessiert, die weiterhin anfallenden Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten bei ihren Vermietungseinkünften abzusetzen. Das Bundesfinanzministerium hat in einem neuen Schreiben dargelegt, unter welchen Voraussetzungen die Finanzämter einen nachträglichen Schuldzinsenabzug zulassen. Für Vermieter sind insbesondere die folgenden Aussagen des Verwaltungsschreibens interessant:

• Schuldzinsen für stehengelassene Darlehen, die ursprünglich zur Anschaffung oder Herstellung des Mietobjekts aufgenommen worden sind, können bei Verkäufen ab 1999 als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden, soweit die Darlehen nicht durch den Veräußerungserlös hätten getilgt werden können. Abziehbar sind also nur die (anteiligen) Schuldzinsen, die auf nicht durch den Verkaufspreis tilgbare Darlehensteile entfallen. Diese Tilgbarkeitsbetrachtung muss auch bei üblichen Refinanzierungs- und Umschuldungsdarlehen angestellt werden, soweit sie nicht über den abzulösenden Restdarlehensbetrag hinausgehen.

• Ein nachträglicher Schuldzinsenabzug setzt allerdings voraus, dass der Vermieter bis zur Veräußerung weiterhin eine Einkunftserzielungsabsicht mit seinem Mietobjekt verfolgt hat.

• Vorfälligkeitsentschädigungen, die ein Vermieter im Zuge des Verkaufs für die vorzeitige Ablösung eines Anschaffungs- bzw. Herstellungsdarlehens zahlt, dürfen nicht als nachträgliche Werbungskosten abgesetzt werden. Eine steuerliche Berücksichtigung ist nur im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts möglich (Abzug als Veräußerungskosten). Bei Verkäufen, die vor dem 27.07.2015 stattgefunden haben, können Vorfälligkeitsentschädigungen noch in Ausnahmefällen als Werbungskosten abziehbar sein.

• Schuldzinsen für ein Darlehen, mit dem der Vermieter ursprünglich Erhaltungsaufwendungen des Mietobjekts finanziert hat, dürfen bei Verkäufen ab 2014 ebenfalls als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Veräußerungserlös nicht zur Tilgung dieses Darlehens ausgereicht hat. Bei Verkäufen vor 2014 darf ein nachträglicher Schuldzinsenabzug ohne Betrachtung der Tilgbarkeit erfolgen.