Vor dem Erwerb eines Zweifamilienhauses steht häufig die Idee, eine Wohnung selbst zu nutzen und die andere zu vermieten. Die Finanzierung einer solchen gemischt genutzten Immobilie sollte planvoll angegangen werden. Denn für den vermieteten Bereich gelten Schuldzinsen als Werbungskosten. Sie mindern die Einkünfte aus der Vermietung und drücken damit die Steuerlast. Eine getrennte Finanzierung ist daher nicht nur sinnvoll, sondern steuerlich auch geboten.
Dazu muss für Außenstehende – insbesondere für das Finanzamt – erkennbar sein, mit welchen Mitteln welcher Teil der Immobilie finanziert wird. Eine Abgrenzung im notariellen Kaufvertrag ist ebenfalls erforderlich. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, werden die auf den vermieteten Bereich entfallenden Schuldzinsen vollständig auf die Einkommensteuerlast angerechnet. Ohne klare Zuordnung – darauf hat das Finanzgericht München (FG) kürzlich hingewiesen – erfolgt dagegen nur eine anteilige Anrechnung der Schuldzinsen. Die Aufteilung in private und in der Vermietung dienende Kosten erfolgt hierbei in der Regel nach dem Flächenschlüssel.
Der Streitfall vor dem FG war jedoch etwas komplizierter: Die Eigentümer hatten die Wohnungen zwar getrennt finanziert, waren zwischenzeitlich aber von der selbstgenutzten in die vormals vermietete Wohnung umgezogen. Diese nutzten sie jetzt selbst und vermieteten die andere. Zudem stellte sich heraus, dass ihre Finanzierungsaufteilung nicht ornungsgemäß war.
Das FG erkannte die Schuldzinsen, die die Finanzierung des gesamten Zweifamilienhauses betrafen, daher nur anteilig als Werbungskosten an. Ursächlich für den Wechsel zum Flächenschlüssel war am Ende zwar die fehlende Ordnungsmäßigkeit der Aufteilung. Wäre die Aufteilung aber korrekt gewesen, hätte der Umzug die vollständige Anrechnung der auf den vermieteten Bereich entfallenden Schuldzinsen auf die Einkommensteuerlast dennoch verhindert. Grundsätzlich bleibt also festzuhalten: Wer umzieht, hat das Nachsehen.