Wohnraumvermietung: Faktoren, die aus privaten gewerbliche Einkünfte machen

Als Vermieter erzielen Sie keine gewerblichen Einkünfte. Das liegt daran, dass Sie lediglich Ihr Vermögen nutzen, um Einkünfte zu erzielen, aber nicht gewerblich tätig werden.

Allerdings zeigt ein jüngeres Urteil des Finanzgerichts Münster (FG), wie leicht Sie die Grenzen einer bloßen Vermögensverwaltung überschreiten können. Im Streitfall hatte ein Vermieter an diverse Unternehmen Wohnungen vermietet, in denen die Bewohner häufig wechselten. Die folgenden gewichtigen Faktoren sprachen laut FG für eine Gewerblichkeit der Vermietung:

• Der Mietpreis schwankte je nachdem, wie ausgelastet die Wohnungen waren. Gleichzeitig fand ein regelmäßiger Mieterwechsel statt.

• Die Einrichtung entsprach eher der eines Herbergsbetriebs als einer möblierten Mietwohnung. Offensichtlich lag das Augenmerk auf der Maximierung der Bettenanzahl.

• Teilweise wurden sogar Immobilien angemietet, um sie dann an die Unternehmen weiterzuvermieten. Es wurde also größtenteils Fremdkapital eingesetzt.

Im Gesamtbild – und darauf kommt es bei der Umqualifizierung von Vermietungseinkünften in gewerbliche Einkünfte an – betrieb der Unternehmer also keine Vermögensverwaltung mehr, sondern nutzte eine Marktchance. Er war gewerblich tätig geworden.

Was wäre die Konsequenz, wenn die Finanzbehörde auch in Ihrem Fall zu diesem Ergebnis käme?

• Einerseits würden Ihre Immobilien plötzlich nicht mehr als Privat-, sondern als Betriebsvermögen behandelt – und zwar nicht erst im strittigen Veranlagungszeitraum, sondern rückwirkend ab Aufnahme Ihrer Vermietungstätigkeit. Eine gewinnbringende Veräußerung wäre somit selbst nach mehr als zehn Jahren noch steuerpflichtig. Im Gegenzug wäre ein Verlust ebenfalls steuerlich nutzbar.

• Andererseits könnten Sie – wie der Kläger im Urteilsfall – bilanzierungspflichtig werden, wenn Ihr Vermietungsgewinn regelmäßig höher als 50.000 € ausfällt. (Ab 2016 liegt die Grenze bei 60.000 €.)

• Und über den steuerrechtlichen Tellerrand geschaut würden durch die Gewerblichkeit neben der Gewerbesteuer selbst auch noch Beiträge für die Mitgliedschaft in der Industrie- und Handelskammer anfallen.

Hinweis: Sie befinden sich in einer ähnlichen Situation? Vereinbaren Sie bitte einen Termin, um die steuerlichen Auswirkungen begutachten und kalkulieren zu können.